Tulajdonjog fenntartás – függőben tartás, mit jelentenek?
Ha a vevő a teljes vételárat a szerződéskötéskor nem fizeti meg, akkor szükség van garanciára. Az eladó számára garanciális jelentőségű, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges engedélyt csak a vételár maradéktalan kifizetésekor adja meg. A vevőnek viszont fontos annak biztosítása, hogy a már aláírt szerződésből az eladó ne hátrálhasson ki, az ingatlant másnak ne adhassa el és ne terhelhesse meg.
A részletvételben rejlő kockázat elkerülésére nyújt lehetőséget az ún. tulajdonjog-fenntartás jogintézménye. Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni.
Lehetőségünk van továbbá az adásvételi szerződésben olyan kikötést szerepeltetni, melynek alapján az eljáró földhivatal, a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem elintézését, a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig függőben tartja.
Mindkét esetben közös feltétel, hogy az eladó a bejegyzési engedélyét, az adásvételi szerződéstől elkülönülten, de a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban adja meg.
Ingatlan adásvételi szerződés a tulajdonjog fenntartásával
A tulajdonjog fenntartása esetén az eladó az ingatlan adásvételi szerződés kapcsán (akár más okiratban) olyan bejegyzési engedélyt állít ki a vevőnek, mely határozott időre (legkésőbb a vételár teljes megfizetéséig) a tulajdonjog fenntartással történő eladása tényének feljegyzésére vonatkozik. A földhivatal a tulajdonjog fenntartással történő eladása tényét a vevő javára a tulajdoni lap III. részére vezeti fel az ingatlan egészére, az egész tulajdoni illetőségére, illetve ezek eszmei hányadára. A bejegyzés az ingatlanon elidegenítési és terhelési tilalmat képez, de nem gátolja meg végrehajtási jog, illetve egyéb tények feljegyzését, ami adott esetben a vevőnek komoly érdeksérelmet okozhat. Megtörténhet például, hogy egy tehermentesnek hitt ingatlanra a vételár kiegyenlítése után korábban nem ismert (végrehajtási jogi) teher kerül bejegyzésre.
Ugyanakkor e módszer javára írható, hogy jóval hosszabb idő kikötésére teremt lehetőséget, ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a vételárat akár több évvel a szerződés megkötése után kívánják rendezni. Amint a vevő megfizeti a vételárat, a tulajdonos újabb bejegyzési engedélyt bocsát ki a tulajdonjog fenntartás nélküli bejegyzésére vonatkozóan. A földhivatal a határidőben benyújtott kérelem és bejegyzési engedély átvételét követően bejegyzi a vevő tulajdonjogát az eredeti ingatlan adásvételi szerződés rendelkezéseinek megfelelően.
Ingatlan adásvételi szerződés a beadvány függőben tartásával
A másik (és a gyakorlatban elterjedtebb megoldás) a beadvány függőben tartásával történő ingatlan adásvételi szerződés. Bankhiteleknél sok esetben a hitelt folyósító bank maga kéri, hogy az ingatlan adásvételi adásvételi szerződés ezzel a tartalommal jöjjön létre. Míg az előbbi anyagi jogi, ez eljárásjogi garanciát képez a tulajdonjog problémamentes átruházására. A függőben tartási eljárás során a jogosult a szerződésben feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulását adja a kötelezett tulajdonjogának bejegyzéséhez és egyben kéri a földhivataltól az bejegyzési eljárás függőben tartását legfeljebb 6 hónapos időtartamra. A földhivatal ebben az esetben a kérelmet érdemben nem vizsgálja, csak a tulajdoni lap széljegyére tünteti fel. Ellentétben a tulajdonjog fenntartással – a rangsor elve alapján – a széljegyen szereplő tény olyan védelmet képez a vevő részére, amely blokkolja minden jog és tény bejegyzését (tehát sem végrehajtási jogot sem egyéb jogot nem lehet az ingatlanra terhelni). Amennyiben a kötelezett a vételárat megfizeti a 6 hónapos időkereten belül, a jogosult tulajdonjog bejegyzéséhez hozzájáruló nyilatkozatával engedélyezi a tulajdonjog bejegyzését. Rizikó ugyanakkor, hogy a 6 hónap leteltével a földhivatal automatikusan törli a széljegyet, így egy apró figyelmetlenség is súlyos problémákat okozhat.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban érvényesülő okiratiság elve miatt, amennyiben a 6 hónap alatt nem kerül benyújtásra a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges eladói hozzájáruló nyilatkozat, a földhivatal elutasítja a tulajdonjog bejegyzésére irányuló kérelmet. Az elutasítás után a vevő érdekeit semmilyen dologi hatályú bejegyzés nem védi. A vevő érdekeit szolgálhatja például a bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése.
Összegzés
A két eljárást összehasonlítva megállapítható, hogy ugyan mindkét megoldás garantálja az eladó érdekeinek érvényesülését a vevő számára jobb garanciát nyújt az ingatlan tehermentes megszerzésére a függőben tartási eljárással szerkesztett ingatlan adásvételi szerződés. Amennyiben a vételár megfizetésére 6 hónapon belül kerül sor, mindenképp érdemes e szerint a megoldás szerint eljárni.
Megjegyzendő továbbá, hogy bármely módszer választása esetében célszerű a tulajdonjog bejegyzési engedélyt ügyvédi letétbe helyezni, amelyet az ügyvéd csak abban az esetben ad ki a vevőnek (vagy nyújt be a földhivatalhoz) ha az eladó (vagy a vevő) hitelt érdemlően igazolja, hogy a vételár megfizetésre került, az ingatlan adásvételi szerződés meghiúsulása esetén az engedély visszakerül az eladóhoz. Az engedélyek letétbe helyezésével és a szerződés szakszerű megszövegeztetésével további biztosítékot képezhetünk egy sikeres és zökkenőmentes ügylet lebonyolításához.
Mit fogadnak el a bankok?
Kölcsön igénylése során a bankok függőben tartással kérik megkötni az adásvételi szerződéseket. Tulajdonjog-fenntartással kötött adásvételi szerződést a bankok kizárólag új építésű lakásvásárlás esetén fogadják el, amikor az ingatlan még nem rendelkezik használatbavételi engedéllyel.