Egy ingatlan megvásárlásához a legtöbb esetben a vevőnek kölcsönre van szüksége. Ahogy már korábban volt szó róla, a minimálisan elvárt önerőt ebben az esetben is elő kell tudni teremteni. A bankok – az önerő megléte mellett – a hitel elbírálása esetén magát az ingatlant és az adós jövedelmi viszonyait is vizsgálják. Segítséget jelenthet, ha tsiztában vagyunk a hitelbírálat alapfogalmaival, ezért ebben a blogbejegyzésben ezt a témát járjuk körül.
Forgalomképesség
A forgalomképesség arra vonatkozik, hogy az adott dolog (ingatlan) elidegeníthető-e. Három kategóriát különböztethetünk meg: forgalomképes, korlátozottan forgalomképes és forgalomképtelen.
A forgalomképes ingatlan jellemzője, hogy az ingatlan nyilvántartási státusza rendezett. Ez azt jelenti, hogy a tulajdoni lapján nincsen perfeljegyzés vagy elidegenítési-és terhelési tilalom. Ezek azok az ingatlanok, amelyet a bankok fedezetként elfogadnak.
A korlátozott forgalomképesség azt jelenti, hogy az adott ingatlan csak bizonyos feltételek mellett idegeníthető el. llyenek például a közművek, a közintézmények, pl. egy iskola, egy óvodaépület, vagy egy szennyvízcsatorna vagy a vízhálózat, jellemzően állami vagy önkormányzati tulajdonban vannak.
A forgalomképtelen ingatlanok pedig olyan állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő ingatlanok, amelyek elidegeníthetetlenek. Ilyenek például a közterületek – utak, terek, parkok.
Ha lakóingatlanokról van szó, akkor a forgalomképtelenség azt is jelentheti, hogy abban azon az adott településen/országrészben gyakorlatilag nincs kereslet-kínálat, tehát piaca nem létezik. Ezeket az ingatlanokat elméletben igen, gyakorlatilag azonban nem lehet eladni.
Ezzel szemben az olyan ingatlan, amely kiváló helyen van, jó műszaki állapotban, keresett jellemzőkkel (szobák száma, elosztás, felszereltség), a banki hitelbírálat szempontjából, a hitelbiztosítéki érték megállapítása során “nagyon” forgalomképesnek minősül.
A jelzálogkölcsönök esetén elfogadható fedezet tehát csak és kizárólag Magyarország területén található, önállóan forgalomképes, per-, teher- és igénymentes, alapvetően magánszemély tulajdonában álló ingatlan lehet.
Általában az alábbi ingatlanok fogadhatók el fedezetként:
- Családi ház, sorház, ikerház
- Társasházi lakás
- Hétvégi ház, üdülő
- Vegyes funkciójú ingatlan, abban az esetben, ha a lakófunkció alkotja a nagyobb részt
- Építési telek
- Termőföld
- Garázs (kiegészítő fedezetként)
Fedezetként többnyire nem elfogadható ingatlanok:
- Tanya
- Műhely
- Kiskereskedelmi és vendéglátó egység
Jövedelemigazolás
Ahhoz, hogy a bank kölcsönt nyújtson Neked, mindenképp szükség van a bank által elfogadott, megfelelő nagyságú és igazolt jövedelemre. Ennek okaival és az adósságfék szabályaival korábbi blog bejegyzésünkben foglalkoztunk.
A jövedelem igazolásának módja pedig az ún. jövedelemigazolás benyújtása. Alkalmazotti munkaviszony esetén a munkáltatói igazolást a munkáltató tölti ki az érintett bank formanyomtatványán. A munkáltatói igazolás elfogadásának alapfeltétele, hogy kiállítása nem lehet 30 napnál régebbi. Az ilyen típusú munkáltatói jövedelemigazolás tartalmazza a munkáltató és a munkavállaló legfontosabb adatait, valamint a bruttó és nettó jövedelmeket az adott bank által meghatározott időre visszamenőleg. Ez általában az utolsó 3 hónapot jelenti. A bank a munkáltatót is megvizsgálja, a cégalapítás dátumát, valamint azt, hogy a munkáltató nem áll-e csődeljárás, felszámolás, végelszámolás vagy végrehajtás alatt.
A munkavállaló személyes adatain túl a munkaviszonyára vonatkozó kérdések is fontosak: a munkaviszony határozatlan vagy határozott időre szól-e, amennyiben határozott idejű, akkor meddig tart. Lényeges kérdés, hogy mikorra tehető jelenlegi munkaviszonyának kezdete, jelenleg táppénzen van-e, továbbá nem áll-e felmondás alatt.
A munkáltatói igazoláson feltüntetésre kerül a munkabért terhelő esetleges levonás vagy munkáltatói kölcsön esetén annak havi törlesztő részlete.
A munkáltatói igazolást a bankok ellenőrzik is: ennek keretében a banki ügyintéző felveszi a kapcsolatot a munkáltatói igazolás kiállításáért felelős személlyel, egyeztetve vele az igazoláson szereplő legfontosabb adatokat és információkat.
Egyéni vállalkozók vagy gazdasági társaság tulajdonosai esetében a legtöbb bank nem írja elő munkáltatói igazolás kitöltését, ilyen esetben NAV jövedelemigazolás benyújtása szükséges, mely a kölcsönigénylő előző évi jövedelmét tartalmazza. A NAV jövedelemigazolás mellett a bank kérheti a NAV igazolását arra vonatkozóan is, hogy a hitelfelvevő nem rendelkezik adótartozással.
Pótfedezet
Ha a “célingatlan”, amit a lakáshitelből meg kívánsz vásárolni, forgalmi értéke túl alacsony a kívánt kölcsönösszeg felvételéhez, lehetőség van ún. pótfedezet (más néven kiegészítő fedezet), azaz egy másik ingatlan bevonására. A bankok általában meghatározzák, hogy maximálisan hány ingatlan vonható be fedezetként egy ügyletbe, illetve azoknak mekkora a minimális értéke. Több ingatlan fedezetbe való bevonása esetén általában az ingatlanokra egyetemleges jelzálogjog kerül bejegyzésre és mindegyik ingatlanra vagyonbiztosítást is kell kötni.
Egy bizonyos idő elteltével, amikor a törlesztés miatt a tőketartozás olyan mértékűre csökken, hogy elegendő egyetlen ingatlan is fedezetként, a bank “kiengedi” az adott pótfedezetet.
Ha tehát megfelelő a “célingatlan” és pótfedezetet is tudsz biztosítani, lehetséges a lakáshitel felvétele saját megtakarításban meglévő önerő nélkül is. Mivel a jogszabály úgy rendelkezik, hogy a kölcsön maximális összege a fedezetként bevont ingatlan értékének maximum 80 százaléka (kivételes esetekben 90 százaléka) lehet, így könnyen átlátható, hogy minél több az ingatlanfedezet értéke, annál több lehet a kölcsön összege és elképzelhető az is, hogy önerőre saját pénzben, megtakarításban nem is lesz szükséged, mivel a pótfedezet “kiváltja” azt, és az ügyletbe bevont ingatlanok értéke lehetővé teszi a kívánt hitelösszeg felvételét.
Tekintettel azonban arra, hogy a fenti százalékok csak jogszabályi maximumok, azaz a bankok lehetnek ennél óvatosabbak, így mindenképp javasolt itt is a körültekintés: tájékozódjunk előre, használjuk a bankok online kalkulációs felületeit és semmiképpen ne írjuk alá az adásvételi szerződést, illetve fizessünk foglalót a bank kiválasztását megelőzően, mert ha végül nem tudjuk előteremteni a szükséges önerőt, komoly összeget veszíthetünk.