A jelzálog kölcsön
Az ügyvéd szerepét már korábban tisztáztuk az adásvétel folyamatában.
A kölcsön igénylést megelőzően bátran kérdezzünk az ügyvédtől is, legyünk tudatosak: az adásvétel és a kölcsön számos egyéb jogi vonatkozásáról is ad jogi tájékoztatást, például arról, hogyan osztoznak a házas- vagy élettársak a felelősségben, kihathat-e a kölcsön az öröklésre, vagy kiadható, eladható, esetleg elajándékozható-e a kölcsön miatt zálogjoggal megterhelt ingatlan?
Ha a kiszemelt ingatlan megvásárlásához kölcsönre van szükségünk, akkor azonban további szereplőkkel és fogalmakkal is meg kell ismerkednünk.
Jelzálogkölcsön: mit is jelent pontosan?
A hitelfelvétel a bank és az adós számára is jár bizonyos kockázatokkal. A bank legfontosabb kockázata, hogy az ügyfele csak késve vagy egyáltalán nem tudja visszafizetni a felvett összeget.
Jelzálog esetén a kölcsön visszafizetésének van biztosítéka, azaz egy olyan tárgy, vagy jog, amelyet az adós fizetésképtelensége esetén a hitelező könnyen pénzzé tehet, így biztosítva, hogy hozzájuthasson a kölcsönadott pénzhez. Lakáscélú jelzálogkölcsön esetén ez a biztosíték az ingatlan.
Ha ingatlan vásárlást tervezünk, fontos, hogy mindig óvatosan ítéljük meg törlesztési képességünket, és csak akkora összegben vegyünk fel kölcsönt, melynek havi törlesztését biztonsággal teljesíteni tudjuk.
A banki ügyintézés folyamata
Természetesen a bank is megvizsgálja a hitelképességünket. Ahogy már korábban volt szó róla, a hitelképesség vizsgálata az ügyfél jövedelmi helyzetén alapul, ezen kívül figyelembe veszik a fedezetként felajánlott ingatlan és egyéb biztosítékok értékét is.
A bank saját szabályzatában rögzíti, hogy kiknek, milyen feltételekkel nyújt kölcsönt, mit vesz figyelembe jövedelemként, milyen igazolások, nyilatkozatok meglétét teszi kötelezővé, mindamellett, hogy a jogszabályi kötelezettségeket is be kell tartania.
A banki ügyintézés során a következő fogalmakkal találkozhatunk, amelyek jelentésével érdemes tisztában lennünk.
A túlzott eladósodottság megelőzése érdekében a pénzügyi intézményeknek ún. adósságfék-szabályokat kell alkalmazniuk az ügyfelek hitel, valamint ingatlan- és gépjárműlízing felvétele esetén. (A jogszabály szerint az adósságfék szabályok az ún. természetes személlyel kötött szerződésekre vonatkoznak, vállalkozó természetes személyekre nem, amennyiben a hitelt vállalkozói tevékenység keretében veszik igénybe.)
A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) az ügyfelek igazolt havi nettó jövedelmének meghatározott arányában – jelzáloghiteleknél a felvenni tervezett hitel kamatperiódusától és futamidejétől függően – maximalizálja az új hitel felvételével vállalható törlesztési terheket, ezáltal mérsékli a túlzott eladósodás veszélyét. A JTM értékére előírt felső korlát megakadályozza, hogy a hitelt felvevő az igazolt havi nettó jövedelméhez képest túlságosan nagy törlesztési teherrel járó új hitelt vegyen fel.
A másik mutatószám a hitelfedezeti mutató (HFM), amely a magánszemélyekkel kötött, fedezettel biztosított hitel- és pénzügyi lízing ügyleteknél (pl. jelzáloghitel, gépjárműlízing) a hitelösszeg és a fedezetek (ingatlan, gépjármű) értékének arányában korlátozza a felvehető hitelek nagyságát. (Az ingatlan forgalmi értéke, illetve a gépjármű piaci értéke eltérhet a tényleges vételártól, ahogyan már korábban beszéltünk is róla.)
Fontos azt is tudni, hogy jelzálog kölcsön esetén a szerződés tervezetét a szerződéskötés előtt legalább 3 nappal külön kérés nélkül is a fogyasztó rendelkezésére kell bocsátani, hogy a fogyasztónak lehetősége legyen a szerződés tervezetének áttanulmányozására. A 3 nap leteltét a banknak mindenképp kötelező kivárnia, addig a szerződés nem írható alá. A bank viszont a szerződéstervezet átadását követő 15 napig nem változtathatja meg a szerződéses feltételeket, vagyis eddig ajánlati kötöttsége áll fenn.
Ügyintézés a közjegyzőnél
A lakáscélú kölcsönöknél törvény kötelezi a bankokat arra, hogy a jelzáloghitel-szerződést közjegyzői okiratba foglalják.
A közjegyzői okirat egyrészt közokirati bizonyító erővel rendelkezik, vagyis a tartalmát az ellenkező bebizonyításáig valódinak kell elfogadni, továbbá nem tűnhet el. Másik joghatása a közjegyzői okiratnak, hogy meghatározott feltételek fennállása esetén az abban tett kötelezettségvállalás per nélkül végrehajtható, azaz nemfizetés esetén a kölcsön összegére per nélkül, a közjegyző rendelhet el végrehajtást.
Jelzálogkölcsönök esetében általában kétféle kötelezettségvállaló nyilatkozatot (közjegyzői okiratot) használnak a bankok – ezek közül csak az egyiket kell aláírni:
- egyoldalú: az adós jelzáloghitel kölcsönszerződésben foglalt kötelezettségvállalását tartalmazza;
- többoldalú: ebben az esetben magát a teljes kölcsönszerződést foglalják közjegyzői okiratba (általában ennek magasabb a díja).
A közjegyző feladatai közé tartozik, hogy tájékoztatja az adóst, ismerteti a sokszor rendkívül bonyolult, jogi szakszavakat tartalmazó szerződés tartalmát, a kérdésekre magyarázatot ad, hogy semmi ne maradjon tisztázatlan.