A felek az adásvételi szerződésben megállapodtak a vételárban, amit a vevő rendszerint részletekben teljesít. A vételár valamennyi teljesítendő részlete – egészen a teljes vételár kiegyenlítéséig – jogi értelemben vételár előleg. Tehát az előleg, vételár előleg, vételár részlet szinonimák. Ebben a tekintetben az előleg semmilyen különleges tulajdonsággal nem rendelkezik, lényegében egy vételárrészletet takar a kifejezés.
Az adásvételi szerződés során előlegként említett összegek bármilyen esetben visszajárnak a vevőnek, ha a szerződés megszűnik. Az előleg visszafizetésének kötelezettsége teljesen független attól, hogy az adásvételi szerződés milyen okból szűnt meg. Ez egyben azt jelenti, hogy az előlegnek nincs szankció funkciója.
A foglaló (általában) a szerződéskötéskor átadott pénzösszeg. Az adásvételi szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál, lényegében kárátalány. Ez azt jelenti, hogy a foglaló erejéig a szerződés meghiúsulása miatt felmerült kár mértékét a vétlen szerződő félnek nem kell bizonyítani. Pusztán azon tényre tekintettel, hogy a szerződés a másik fél hibájából hiúsult meg, a kapott foglalót megtarthatja, illetve az adott foglalót kétszeresen követelheti vissza.
Mennyi?
A piaci szokások alapján a 10% foglaló átadása általában nem megkerülhető. Azonban az általános gyakorlatban elfogadott 10 százaléknál nagyobb mértékű foglaló egy lakossági ingatlan adásvételi szerződés esetében – speciális helyzetektől eltekintve – csak az eladónak állhat érdekében. Amennyiben a szerződés megkötésekor ennél nagyobb összeg átadására kerül sor, javasoljuk azt kifejezetten előlegként átadni.
Mikor?
A foglaló a gyakorlatban általában az első vételárrészlet. Minden további részletre az előlegre vonatkozó szabályok irányadóak. Fontos hangsúlyozni, hogy a foglaló egy klasszikus adásvételi szerződés esetében a vételár részét képezi, az összeg bele számít a vételárba.
Gyakran hallunk foglaló szerződésről, foglalós papírról, foglaló gyors lepapírozásáról. Ugyanez létezik előleg változatban, amit “előszerződés”, “vételi szándéknyilatkozat” vagy egyéb ötletszerűen elnevezett okiratok aláírásakor adnak át. Közös jellemzőjük, hogy a foglaló vagy az előleg átadására ezen esetekben megfelelő jogi körültekintés nélkül, a végleges adásvételi szerződés aláírását megelőzően kerül sor. Ügyvédként ezt minden esetben ellenezzük.
Ingatlan vásárlása során az egyetlen biztonságos lehetőség, ha pénz átadására kizárólag az ügyvéd által ellenjegyezett adásvételi szerződés aláírásakor kerül sor, függetlenül attól, hogy az átadott összeg előleg vagy foglaló.
Hogyan működik?
A szerződés meghiúsulása esetén a vétlen félnek nem kell igazolnia, hogy a kár mértéke eléri-e foglaló összegét vagy egyáltalán érte-e kár, a foglaló mindenképpen jár neki.
Példaként vegyünk egy 100 millió forint értékű társasházi lakást. A vevő a szerződéskötéskor 15 millió forint összeget ad át az eladónak, amiből a felek 10 millió forintot foglalónak, míg 5 millió forintot előlegnek tekintenek. Mi lesz a sorsa az átadott összegnek, ha a szerződés meghiúsul?
- Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg (például nem fizeti meg az esedékes vételárrészletet és emiatt az eladó eláll a szerződéstől), úgy 10 millió forint az eladónál marad, míg 5 millió forint visszajár a vevőnek.
- Ha a szerződés az eladó hibájából hiúsul meg (például az eladó nem törölteti a terheket a tulajdoni lapról), úgy az eladó köteles visszafizetni mind a 15 millió forintot és ezen felül további 10 millió forintot megfizetni a vevőnek.
- Habár nem túl életszerű, de előállhat olyan helyzet is, amikor egyik fél sem felelős a szerződés meghiúsulásáért (például ha egy természeti katasztrófában megsemmisül az ingatlan), úgy a vevőnek visszajár a teljes 15 millió forint, de ezen kívül egyéb fizetési kötelezettsége egyik félnek sem keletkezik.