Egy ingatlannak egyszerre több értéke is van.
A piaci érték az az elképzelt ár, ami az adott pillanatban az ingatlan árának várható értéke. Ideális helyzetben az az érték, amin az adott ingatlan elkelhet. A forgalmi érték az értékbecslés során kialakult ingatlan érték – ez van talán legközelebb a reális eladási értékhez. Normális esetben a piaci és forgalmi érték nagyon közel van egymáshoz.
A vételár pedig az az összeg, amelyen az ingatlan ténylegesen gazdát cserél.
Egy ingatlan piaci értéke lehet magasabb, mint a vételára, ha vevőként jobb üzletet tudtál kötni. Ugyanígy a másik oldalon jó üzlet esetén a piaci érték feletti összeget is kaphatunk vételárként az ingatlanért eladóként.
Ha a vételár összege teljes egészében a rendelkezésedre áll, akkor nem is kell ennél tovább gondolkodnod.
Ha azonban a vételár összegének bizony részét banki jelzáloghitelből szeretnéd megfizetni, akkor további fogalmakkal is érdemes megismerkedni.
Önerőnek nevezzük a vételár és a kölcsönösszeg közti különbséget. Ez az összeg az adós „saját pénze”, a felvenni tervezett kölcsön összegén felül, azaz a “saját pénz”. Ebbe az összegbe beleszámít a szerződéskötéskor átadott foglaló összege is. A foglalóval kapcsolatos tudnivalókról korábbi blog bejegyzésünkben írtunk.
A bankok – az önerő megléte mellett – a kölcsön kérelem elbírálásakor az ingatlan forgalmi értékből indulnak ki és az alapján számolják az ingatlan úgynevezett hitelbiztosítési érték.
A hitelbiztosítéki érték (vagy ahogy a banki zsargonban nevezik: HB érték) az ingatlannak az óvatos becslés alapján meghatározott értéke, amely a folyósítható jelzálogkölcsön összegét befolyásolja. A hitelbiztosítéki érték tehát nem egyenlő az ingatlan frogalmi értékével, annál általában 10-30 százalékkal alacsonyabb összeg.
A hitelbiztosítéki értéket a bank által kijelölt értékbecslő állapítja meg. Számítása során az értékbecslő figyelembe veszi az adott ingatlan földrajzi elhelyezkedését, műszaki állapotát és az ingatlan értékesíthetőségét.
Itt elérkeztünk ahhoz a ponthoz, ahol ismét két fogalom különbségét szeretnénk tisztázni, amit a köznyelv, de még a banki zsargon is sokszor egymás szinonímájaként használ: hitel és kölcsön. Mi a különbség?
Hitel nyújtásáról, annak feltételeiről és biztosítékairól szóló szerződés a hitelszerződés. A szerződés alapján a bank kötelezettséget vállal arra, hogy a szerződésben meghatározott feltételek teljesülése esetén kölcsönt folyósít a rendelkezésre tartott hitelkeret terhére.
A hitelszerződésben tehát a bank, mint hitelező meghatározott összegnek a rendelkezésre tartását, illetve ennek megfelelő hitel/hitelkeret nyújtását, rendelkezésre tartását vállalja. Az ügyfélnek lehetősége van a hitel igénybevételére, de arra sem részben, sem egészben nem kötelezhető.
A hitelt az ügyfelek
- egy összegben,
- előre meghatározott részletekben,
- illetve bizonyos kereten belül tetszés szerinti mértékben, rendszeresen és folyamatosan vehetik igénybe.
Amint a hitelfelvevő ténylegesen pénzeszközt vesz igénybe a számára fenntartott hitelkeretből, kölcsönügylet jön létre, amelynek feltételeit és részletszabályait a hitelszerződésnek tartalmaznia kell.
A kölcsön esetében tehát a kölcsönszerződésben meghatározottak alapján a hitelező egy adott pénzösszeg fizetésére, az adós pedig a pénzösszeg későbbi időpontban a hitelezőnek történő visszafizetésére és kamat fizetésére köteles.
Kölcsön esetében beszélhetünk tehát arról, hogy a pénzt az adósnak átadják, rendelkezésére bocsátják.
Hétköznapi értelemben leginkább erről a fogalomról van szó akkor is, amikor hitelként hivatkozunk rá.
Magánszemélyek ingatlan vásárlása esetén pedig jelzálogkölcsönről beszélünk. A jelzálogkölcsönt kizárólag ingatlan célra (használt lakás vásárlása, új lakás vásárlása, új lakás vagy ház építése, felújítás, korszerűsítés, bővítés) lehet felhasználni, feltétele az adott ingatlanra a bank javára bejegyzett jelzálogjog. A kölcsön fedezete általában az adott (megvásárolni kívánt) ingatlan, de előfordulhat, hogy emellett kiegészítő fedezetként bevonnak másik ingatlant is.
A felvehető jelzálogkölcsön maximális összege az adós(ok) jövedelmétől, a választott kamatperiódus hosszától és az ingatlan forgalmi értékétől függ.